Rachat crédit

Ils représentent les honoraires du notaire.
Ils se calculent par tranche, soit
• Jusqu’à 3.053 € 5 % H.T.
• De 3.053 à 6.106 € 3,3 % H.T.
• De 6.106 à 16.793 € 1,65 % H.T.
• Au dessus de 16.793 € 0,82 % H.T.
Et l’on rajoute 19,6 % de TVA au total.

Les prêts immobiliers à taux variables sont fixés généralement à partir de :
• L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois.
• Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois.

Les taux fixes sont généralement basés sur des taux longs plus élevés
• OAT – Obligation Assimilable du Trésor
• CNO TEC – Taux à échéance constante du comité de normalisation bancaire.

Vous pouvez emprunter à l’étranger.
Si le bien acquis et votre résidence principale sont sur le sol français, vous bénéficiez de la loi Scrivener pour la protection des emprunteurs.
La garantie hypothécaire est le seul mode de garantie que vous pouvez utiliser.
Cependant soyez très vigilant sur les risques de taux de change si vous choisissez un établissement prêteur hors de la zone euro. D’autre part la réglementation n’est pas la même d’un pays à l’autre. On peut prendre l’exemple de l’Allemagne où tout remboursement anticipé est interdit avant 10 ans de remboursements.

Il s’agit d’un prêt consenti par un ou des particuliers et signé chez un notaire qui authentifie un acte de reconnaissance de dettes assorti d’une garantie hypothécaire en premier rang. La reconnaissance de dettes notariée s’impose comme un jugement et permet au créancier de saisir directement les sommes dues.

Le particulier prête un capital contre une hypothèque de premier rang sur un bien immobilier. La garantie doit être suffisante pour le prêteur et le montant prêté, en général, ne dépasse pas au maximum 40% de la valeur du gage (bien immobilier apporté en garantie).

Le taux d’intérêt est habituellement un taux fixe et le capital est assorti d’une indexation (indice INSEE de la moyenne associée du coût de construction)

L’authenticité revêt plusieurs formes

L’original s’appelle une minute, il est conservé durant 100 ans par le notaire qui ne peut s’en dessaisir ni en communiquer le contenu. Passé 100 ans, il est classé parmi les archives publiques.

Les copies authentiques ou expéditions sont les copies intégrales des originaux, elles portent la signature et le sceau du notaire.

Les copies exécutoires sont revêtues de la formule exécutoire ce qui permet de déclencher les voies d’exécution à l’égard d’un débiteur défaillant par exemple.

Les copies simples n’ont qu’une valeur informative.

L’acte authentique est une garantie de sécurité et répond aux risques financiers encourus par le prêteur, voici les principaux avantages que présente un acte authentique par rapport à un acte sous seing privé :

ACTE AUTHENTIQUE

*Signé par les parties et le notaire
*Preuve absolue
*Incontestable, il fait foi de sa date et de son contenu
*Il est doté de la force exécutoire
*Il est rédigé par un professionnel ce qui est un gage de sécurité
*L’original est conservé par le notaire

ACTE SOUS SEING PRIVE

*Signé par les parties
*Preuve pré-constituée
*Peut-être désavoué par un des signataires
*Il est produit devant un tribunal comme preuve des droits allégués
*Il contient souvent erreurs ou imprécisions
*Sa conservation est incertaine

En fonction des taux proposés sur le marché et des frais dont nous avons parlé en 1/, il vous faut regarder les points suivants afin d’évaluer le gain d’une telle opération et de réaliser la plus grande économie. A partir de votre tableau d’armotissement, retrouvez le capital restant dû de votre prêt en cours ainsi que la durée restante. Le tableau d’amortissement vous a été remis par votre banque actuelle lors de la souscription de votre prêt immobilier actuel. Si vous l’avez perdu, vous pouvez le demander à votre banque. Sachez cependant que ce service vous sera souvent facturé.

Dans l’hypothèse où vous repartez à durée égale de crédit pour alléger vos mensualités, prenez en considération les règles suivantes :

- Si votre prêt immobilier en cours est dans le premier tiers de son remboursement, il faudra obtenir un nouveau crédit immobilier à un taux d’intérêt au moins un point inférieur au prêt en cours pour que l’opération soit financièrement intéressante pour vous. En effet, si la différence entre votre taux actuel et le nouveau taux proposé n’est pas significative, l’opération ne se révèlera pas intéressante compte tenu des différents frais financiers dus au rachat (cf 2/).

- Si votre prêt immobilier est dans le 2ème tiers de son remboursement mais n’a pas atteint son troisième tiers, il vous faudra alors obtenir un taux de crédit au moins 2 points inférieur à votre prêt actuel pour que cela génère un gain.

- Enfin, si votre prêt immobilier est dans le dernier tiers de son remboursement, tout en le rachetant à durée égale, l’opération n’est pas intéressante financièrement. En effet, lorsque vous remboursez un prêt amortissable, la majeure partie des intérêts est en fait remboursée au début de crédit. Plus vous avancez dans votre remboursement, plus la part des intérêts dans les échéances diminue. Même avec un taux plus bas, le gain n’est pas évident.

Si vous êtes prêt à partir sur une durée plus courte, (racheter votre crédit tout en augmentant vos mensualités ou en gardant des mensualités similaires), sachez que l’opération sera forcément intéressante. Cela doit donc être l’option à privilégier si vos revenus vous le permettent. En effet, si vos revenus ont augmenté depuis la souscription de l’emprunt, vous pourrez vous offrir une durée plus courte et alléger de façon plus importante encore le coût de votre crédit, tout en vous endettant moins longtemps.

En résumé : Au moins autant que les nouvelles mensualités proposées, il vous faut donc être très attentif au nouveau coût total du crédit proposé pour évaluer le gain que vous allez générer. Il faut cepedant retrancher à ce gain les frais inhérents au rachat.