En fonction des taux proposés sur le marché et des frais dont nous avons parlé en 1/, il vous faut regarder les points suivants afin d’évaluer le gain d’une telle opération et de réaliser la plus grande économie. A partir de votre tableau d’armotissement, retrouvez le capital restant dû de votre prêt en cours ainsi que la durée restante. Le tableau d’amortissement vous a été remis par votre banque actuelle lors de la souscription de votre prêt immobilier actuel. Si vous l’avez perdu, vous pouvez le demander à votre banque. Sachez cependant que ce service vous sera souvent facturé.
Dans l’hypothèse où vous repartez à durée égale de crédit pour alléger vos mensualités, prenez en considération les règles suivantes :
- Si votre prêt immobilier en cours est dans le premier tiers de son remboursement, il faudra obtenir un nouveau crédit immobilier à un taux d’intérêt au moins un point inférieur au prêt en cours pour que l’opération soit financièrement intéressante pour vous. En effet, si la différence entre votre taux actuel et le nouveau taux proposé n’est pas significative, l’opération ne se révèlera pas intéressante compte tenu des différents frais financiers dus au rachat (cf 2/).
- Si votre prêt immobilier est dans le 2ème tiers de son remboursement mais n’a pas atteint son troisième tiers, il vous faudra alors obtenir un taux de crédit au moins 2 points inférieur à votre prêt actuel pour que cela génère un gain.
- Enfin, si votre prêt immobilier est dans le dernier tiers de son remboursement, tout en le rachetant à durée égale, l’opération n’est pas intéressante financièrement. En effet, lorsque vous remboursez un prêt amortissable, la majeure partie des intérêts est en fait remboursée au début de crédit. Plus vous avancez dans votre remboursement, plus la part des intérêts dans les échéances diminue. Même avec un taux plus bas, le gain n’est pas évident.
Si vous êtes prêt à partir sur une durée plus courte, (racheter votre crédit tout en augmentant vos mensualités ou en gardant des mensualités similaires), sachez que l’opération sera forcément intéressante. Cela doit donc être l’option à privilégier si vos revenus vous le permettent. En effet, si vos revenus ont augmenté depuis la souscription de l’emprunt, vous pourrez vous offrir une durée plus courte et alléger de façon plus importante encore le coût de votre crédit, tout en vous endettant moins longtemps.
En résumé : Au moins autant que les nouvelles mensualités proposées, il vous faut donc être très attentif au nouveau coût total du crédit proposé pour évaluer le gain que vous allez générer. Il faut cepedant retrancher à ce gain les frais inhérents au rachat.